Généraliser l'encadrement des loyers et décréter un moratoire sur les hausses de loyers et de charges
Candidat : Fabien Roussel (Parti communiste français)
Ce que prévoit la mesure
Le cahier « Logement » du PCF prévoit de pérenniser et de généraliser l'encadrement des loyers, un moratoire national sur l'augmentation des loyers et des charges compensé par une subvention aux bailleurs sociaux, la revalorisation des APL avec prise en compte de l'ensemble des charges, un moratoire sur les expulsions locatives et un budget de 20 milliards d'euros par an pour la rénovation des bâtiments par l'Agence nationale de l'habitat. Mesure tirée d'un cahier thématique du PCF, parti dont Fabien Roussel est le candidat ; elle ne figure pas dans un programme présidentiel publié sous son nom.
« que soit exécuté nationalement un moratoire sur l’augmentation des loyers et des charges »
● En partie déjà en vigueur
Selon le cahier, l'encadrement des loyers est déjà en place dans plusieurs villes ; la proposition consiste à le pérenniser et à l'étendre.
- Les cahiers thématiques des Jours heureux, « Logement », partie 2, « Généraliser l'encadrement des loyers » — Parti communiste français
Qui est concerné
- Publics concernés
- Locataires · Bailleurs
- Y gagnent
- Locataires
- Y perdent
- Bailleurs privés
- Prix concernés
- Loyers
- Finances publiques
- Dépense supplémentaire ou baisse de recettes
Chiffrages publiés
Les montants peuvent porter sur une année, plusieurs années ou une opération ponctuelle. Leur période et leur périmètre sont précisés avec chaque chiffrage.
| Auteur | Montant publié | Précision |
|---|---|---|
| Parti communiste français Chiffrage du parti | +20 Md€ coût | Budget annuel cible de 20 Md€ pour l'ANAH, et non hausse de 20 Md€ : le cahier décrit au moins 10 Md€ de ressources garanties par l'État et une capacité d'emprunt. Ce niveau de financement reste hors addition des dépenses nouvelles ; aucun coût net ni traitement des prêts et subventions n'est reconstitué. (Parti communiste français) |
Ce que dit la recherche sur ce sujet
Travaux portant sur le même type de mesure, pas sur cette proposition précise : les paramètres et le contexte peuvent différer.
Ce que dit la recherche : aides personnelles au logement (apl)
Les aides au logement bénéficient-elles aux locataires ou sont-elles captées par les loyers, et qui supporte leurs baisses ?
Les études françaises sur l’extension des aides au début des années 1990 convergent : une large part des aides supplémentaires (de 50 % à 80 % selon les estimations) a été absorbée par des hausses de loyers, l’offre de logements réagissant peu à court terme. Un travail plus récent nuance ce constat à long terme : l’effet haussier sur les loyers s’accompagne d’une hausse du nombre de logements et ne dure pas sur le segment des petits logements. Ces résultats portent sur des hausses d’aides ; ils ne permettent pas de conclure qu’une baisse des aides fait baisser les loyers dans les mêmes proportions. Les baisses décidées depuis 2017 ont été mesurées par l’Insee : elles pèsent sur les 20 à 30 % de ménages les plus modestes.
4 études et évaluations
- Fack G. (2005), Pourquoi les ménages pauvres paient-ils des loyers de plus en plus élevés ? L’incidence des aides au logement en France (1973-2002), Économie et Statistique, n° 381-382 Revue à comité de lecture
En comparant les ménages à bas revenus concernés ou non par l’extension des aides du début des années 1990, l’étude estime qu’entre 50 % et 80 % des allocations logement perçues ont été absorbées par des hausses de loyers, l’amélioration de la qualité des logements étant trop faible pour expliquer ces hausses. - Fack G. (2006), Are housing benefit an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France, Labour Economics Revue à comité de lecture
Un euro supplémentaire d’aide au logement entraîne une hausse de 78 centimes du loyer payé par les nouveaux bénéficiaires, ne laissant que 22 centimes pour réduire leur loyer net ; l’effet tient à une offre de logements très peu élastique. - Grislain-Letrémy C., Trevien C. (2023), Housing subsidies: a smaller upward impact on rents if supply adjusts, Banque de France, billet n° 302 (résumé d’un document de travail) Document de travail
À long terme, l’effet haussier des aides sur les loyers du parc privé s’accompagne d’une augmentation du nombre de logements ; ces effets dépendent du segment de marché et ne sont pas durables pour les petits logements, dont le nombre a augmenté. Les aides au logement représentent 15,7 milliards d’euros en 2021 (0,6 % du PIB). - Biotteau A.-L., Fredon S., Paquier F., Schmitt K. (2018), Les réformes des prestations et prélèvements mises en œuvre en 2017 ont un impact quasi nul sur les inégalités de niveau de vie, Insee, France, portrait social Évaluation institutionnelle
La baisse de 5 euros par mois des aides au logement d’octobre 2017 concerne 5,05 millions de ménages en année pleine et réduit leur revenu disponible de 60 euros par an (290 millions d’euros au total) ; c’est la réforme de 2017 qui accroît le plus les inégalités de niveau de vie, les 20 % les plus modestes étant les plus touchés.
Ce que dit la recherche : encadrement des loyers
L’encadrement des loyers fait-il baisser les loyers, et à quel prix pour l’offre de logements ?
Les évaluations disponibles s’accordent sur un point : l’encadrement réduit les loyers des logements concernés (de l’ordre de 4 à 5 % à Paris par rapport à une situation sans encadrement, selon l’étude menée pour l’Atelier parisien d’urbanisme en partenariat avec la Ville de Paris). Elles divergent sur les effets secondaires. Les études américaines, qui portent sur des dispositifs différents, trouvent une réduction de l’offre locative à San Francisco et une hausse de la valeur des logements après la fin du contrôle à Cambridge ; l’étude parisienne ne trouve pas d’effet robuste sur le nombre d’annonces. Les dispositifs comparés ne sont pas de même nature, et l’effet de long terme du dispositif français sur l’offre et sur l’entretien des logements n’est pas connu.
5 études et évaluations
- Breuillé M., Grivault C., Le Gallo J., Morin Y., Regnaud M. (CESAER / LéP), Apur et SeLoger (2026), Impact de l’encadrement des loyers à Paris en 2025, Apur, note n° 288, avril 2026 Évaluation institutionnelle
Sur juillet 2019–juin 2025, loyers parisiens modérés d’environ 5 % par rapport au scénario sans encadrement. L’étude porte sur le dispositif ELAN, pas sur ALUR 2015–2017 ; les résultats antérieurs de 4,2 % et 5,2 % portent sur des fenêtres différentes. - Breuillé M., Grivault C., Le Gallo J., Morin Y., Regnaud M. (CESAER) pour l’Atelier parisien d’urbanisme (2024), Les effets de l’encadrement des loyers à Paris, Apur, note n° 247 Évaluation institutionnelle
Par rapport à la hausse qui serait intervenue sans encadrement, l’encadrement appliqué depuis juillet 2019 modère les loyers parisiens de 4,2 % sur la période étudiée ; l’effet se renforce dans le temps (−2,5 % entre mi-2019 et mi-2020, −5,9 % entre mi-2022 et mi-2023) et est plus fort pour les petits logements. - Atelier parisien d’urbanisme / CESAER (2025), Impact de l’encadrement des loyers à Paris (rapport d’étude actualisé), Apur Évaluation institutionnelle
Le modèle portant sur les six villes régulées indique une diminution des loyers de 5,2 % ; pour Paris, les deux méthodes donnent −4,6 % et −5,2 %. Sur l’offre, mesurée par le nombre d’annonces, l’effet estimé est positif en incluant la période du Covid et négatif en l’excluant, donc non robuste. - Diamond R., McQuade T., Qian F. (2019), The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco, American Economic Review, 109(9) Revue à comité de lecture
À San Francisco, l’extension du contrôle des loyers de 1994 a réduit de 20 % la mobilité des locataires et limité leur éviction de la ville, mais les propriétaires concernés ont réduit l’offre locative de 15 % (ventes, reconversions), ce qui a probablement fait monter les loyers de marché à long terme. - Autor D., Palmer C., Pathak P. (2014), Housing Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts, Journal of Political Economy Revue à comité de lecture
La fin du contrôle des loyers à Cambridge en 1995 a entraîné une forte hausse de la valeur des logements auparavant contrôlés et des logements voisins, expliquant un quart des 7,8 milliards de dollars d’appréciation immobilière de la ville entre 1988 et 2005.
Sources
- Les cahiers thématiques des Jours heureux, « Logement », partie 2 — Parti communiste français